この記事を書いている私は、不動産賃貸の営業歴1年。
今まで15年以上さまざまな業種で営業を経験してきました。
不動産賃貸の仕組みが大体わかってきたので、不動産賃貸業界の専門用語「AD」の意味をお教えします。
不動産賃貸業界の手数料の裏話を暴露します
ADという業界専門用語の意味が分かるとお部屋探しが、めちゃくちゃ効率的になります。
なぜならば、ADは不動産賃貸会社に払われる報酬なのでその事実を知っていると、各種交渉がしやすくなる場合があります。
ADとは
ADとはオーナーが不動産賃貸会社に支払う報酬です。
不動産賃貸会社にとっては、単純に利益となります。
物件によってADが出る物件・出ない物件がありますので確認が必要です。
ADが出る物件の特徴
- 入居者がなかなか見つからない物件
- キャンペーンの物件（新築・はやく入居させたい大規模マンション）
- オーナーが空室期間をできるだけ短くしたい物件
- 事故物件
などです。
ADがでると交渉しやすいのはなぜ？
ADはオーナーから不動産賃貸の会社に支払われる報酬なので純粋に不動産賃貸会社の利益になります。
ADがある物件に関しては、通常の物件よりも利益率が高い可能性があるので値引きの交渉が通りやすい場合もあります。
なので、ADがある物件は交渉がしやすいですし不動産賃貸の裏側の仕組みを知ることで不動産会社に騙されなくなります。
初期費用を下げる方法がわかる
ADを知ることにより、初期費用を下げる交渉がスムーズにいくことが多々あります。
なぜならば、不動産賃貸会社の利益のカラクリを知ることによって無駄な交渉（駆け引き）をしなくて済むから。
初期費用を下げるには
ADがあるか確認しましょう。
ADがついている物件であれば値引き交渉がスムーズになる可能性があります。
素直にADがついているか不動産賃貸の営業さんに聞いてみましょう。
教えてくれない場合は？
素直には教えてくれないかもしれません。
なぜなら、不動産会社の営業さんもノルマがあるからです。
彼らはサラリーマンなので、ノルマを達成するため必死です。
※私も実際必死です。
ノルマを超えた分の何％かはインセンティブとして営業個人のお給料に反映されるので必死になります。
ちなみに、不動産の営業を仕事に選ぶ人たちはほぼ100％稼ぎたい人たちばかりです。
教えてくれなさそうな場合は、複数の会社（2～3社程度）に同じことを聞いてみると良いでしょう。
回答によって、正直ではない不動産賃貸会社はちょっと警戒した方が良いです。
なので、ADの意味と仕組みを知って無駄な交渉を減らし、スムーズにお部屋さがしを実現させましょう。
値下げ交渉を戦略的にする
値下げ交渉は戦略です。
不動産賃貸会社の営業さんは、少しでも利益を上げようと必死です。
不動産業界の手数料の仕組みを知って交渉を優位に進めましょう。
不動産賃貸の営業さんはノルマがある
ノルマがゆがんだ業界構造を作り上げています。
不動産賃貸の営業さんには、もちろん毎月ノルマが課せられています。
なので、1件あたりの成約単価を最大化させたいと思っています。
売り上げが多ければ多いほど、自分のお給料にインセンティブとして見返りがあるからです。
上記の理由から不動産会社の立場からすれば、できればADの存在は知られたくないです。
なぜならば、ウラでAD（広告料）をもらえていてお客様（あなた）からも仲介手数料をもらえるかもだからです。
ノルマがあるとはいえ、不動産会社によって手数料の違いがあるのは消費者にとって紛らわしいですよね。
確かに、不動産業界の仕組みに関してはめちゃくちゃ分かりづらいです。
- ADを隠して仲介手数料も得ようとする会社
- ADを隠すが聞かれたら値引きする会社
- はじめからADを教えてくれる会社
同じ物件でも、これだけ手数料に関して違いがあります。
なので、2～3社に話をもちかけ、信用できる会社を選ぶのも情報をしっている賢い消費者の自己防衛策となります。
ということで、値下げ交渉は情報をしっている人の有効な戦略です。
手数料の違いがわかる
ADを知ると手数料の違いが理解できます。
ADは不動産会社がオーナーから裏でもらっている報酬だから。
手数料の内訳を知ろう
まずは敷金・礼金・仲介手数料・その他の手数料の内訳を把握する。
手数料の内訳（特に仲介手数料）が分かれば少しは初期費用の交渉ができる。
【裏ワザ】仲介手数料を安くする方法【不動産賃貸会社が教えたくない真実】
ADが出ていれば、少しは仲介手数料の交渉ができる可能性があります。
ただし、ADが出ていても仲介手数料を値引きできない会社もあるんです。
会社の方針として、仲介手数料の値引きをおこなっていない会社もあるからですね。
だからといって、仲介手数料を値引かないからといって悪い会社ばかりではありません。
その分サービスが充実していたり、大手だとその分裏方さん（管理部門とか）の維持費がかかっていたりするので、一概に手数料の値引きがある／なしだけでは判断できません。
ということで、手数料の仕組みを知って、効率良く物件探しをしましょう。
ADを知ると良い不動産賃貸の会社が見極められる
ADという不動産賃貸の裏側を知ることで余計な駆け引きをしなくて済む。
なぜならば、この記事を読んでいる皆さんは他の人が知らない不動産の裏側を知ったからです。
良い不動産賃貸の会社の見極め方
良い不動産賃貸の会社はADのある／なしをきちんと教えてくれる会社です。
真実を話してくれる会社は、ウソを付かない会社（営業さん）だからですね。
ただし、全ての物件に関してADが付いているわけではありません。
それぞれの会社には値引きができない都合もあるんです。その理由をちゃんと教えてくれる会社は信用できますね。
ADの仕組みを知って、初期費用に関して交渉をしてみましょう。
会社によって手数料の取り方にルールが違います。
- 値引きをしてお客さんをたくさん集めようとする会社
- 値引きはしないけど、サポートや対応がキチンとしている会社
などなど会社によって方針は違います。
結論、何社かに問い合わせをしてみて一番正直な不動産賃貸会社を探しましょう。
さいごに
効率良く物件を探す一番良い方法があります。
- 不動産会社に気になる物件を案内してもらう
- 物件が決まったら2～3社に初期費用の概算をもらう
- 一番安い（ADが出ているか聞いてもOK）会社で申し込みをする
上記の方法が一番効率的です。
ちょっと、回りくどいですし案内してもらった会社には申し訳ない気もしますが初期費用を一番抑えたいならこの方法がベストです。
ただし、一つだけデメリットがあります。
いきなりADの事を聞いたり、強引に交渉を押し進めるとせっかくのお部屋探しのサポートをしてくれる営業さんも良い気がしなくなります。
彼らも、サラリーマンです。
営業という特性から、ノルマを課せられている立場なんですね…
あまり値引き交渉ばかりしてくるお客様だと正直やる気が無くなってきます。
なので、どこの不動産会社でも良いのでまずは内見に行きましょう。
内見が済み住みたい物件が決まったら、「そっと」不動産賃貸会社の営業さんにADの有無を聞いてみましょう。
正直に教えてくれればそこでOK。
ちょっと怪しいなら、2～3社くらいお問い合わせをしてみましょう。
この記事で得た知識と共に、それぞれの会社の特性を見比べて、自分に合った不動産賃貸の会社を選びましょう。
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