この記事を書いている私は、不動産賃貸の営業歴1年。
今まで15年以上さまざまな業種で営業を経験してきました。
不動産賃貸の仕組みが大体わかってきたので、今回は不動産賃貸物件の違約金ってどんな仕組みなの？をわかりやすく解説していきます。
不動産賃貸契約の違約金について解説
基本的には取られません。
契約違反が無いかぎり違約金は取ることができないから。
契約違反の具体例
『借主からの解約は1か月前予告 貸主からの解約は6か月前』が原則
借主は「1ヶ月前解約予告」が原則。
例外を除き、1ヶ月前に解約予告を出せば大丈夫。
貸主は「6ヶ月前解約通告」しないといけない。
- 期間満了の1年前から6ヶ月前までに解約を望む通知を出す
- 借地借家法の元に正当な理由が存在すること
この2つを満たしていれば貸主からの解約もあり得る。
それ以外には違約金の対象となる場合はないの？
物件の条件によってはあります。
次の段落で詳しく説明しますね。
通常の契約内容出あれば、基本的に違約金は取られません。
違約金を取られる場合って？
違約金をとられる可能性も場合によってはあります。
なぜなら、契約内容を守らないから。
契約違反の代表的な具体例
・家賃滞納
読んで字のごとく家賃の滞納です。
2～3回繰り返すと違約金＋退去ですね。
・ペット飼育
ペット飼育不可の物件でペットを飼うこと。
あたりまえですよね… でも、けっこう多いらしいです。
確実に、ペットブームの影響ですね。モラルって？
・単身者用の部屋で2人入居
一般的な考えとして30m2未満の物件には2人入居不可って知ってましたか？
普通はしらないですよね。
微妙な場合は必ず不動産屋さんに確認しましょう。
28m2でも2人入居OKとか、32m2でも2人入居不可とかまれにあるので…
・転貸
最近のトレンドとして民泊が増えてきてます。
なんらかの事情（出張とか）で短期～中期的に部屋をあける場合に、家賃がもったいないからって第三者にお部屋を貸してしまうと、確実にアウトです。（airbnb含む）
・1年未満解約違約金
こちらも読んで字のごとく、1年未満（入居日をいれて364日以下）に解約をするときに発生。
特に注意は、礼金0やフリーレント付き物件はこれが設定されていることが多いです。
※礼金0円で契約をし2、3ヶ月で解約されては大家さんは、入居してもらうための広告費やクリーニング費用などの支出リスクが高まります。そのため短期解約違約金を設定するんですね。
なかには、2年未満解約違約金なんてのもあるので要注意！
契約内容をしっかり参照して、契約内容を詳しく確認してみましょう。
違約金の相場は？
大多数が家賃の1ヶ月分
次の入居者を募集するのに、広告費＋管理会社への手数料で1ヶ月以上かかるから。
相場は大家さんの利益が関係
2年間住んでもらって、利益がでる計算をしていたのに途中で退去されるとほとんど利益が出ないからなんですね。
なので、最低でも1ヶ月分は違約金は払わないといけません。
交渉は可能？
交渉自体は可能ですが、交渉成立はむずかしい。
大家さんも途中で退去されて利益が回収できなくなっているから。
大家さんも死活問題の可能性が…
- お部屋に入居してもらうのに募集費用かかってる
- 貸す前にすでに条件を決めてるから
- 収益率をちゃんと計算してるから
ですね。
自分大家さんだったら、途中で解約されたら計画がくずれてしまう…
と考えると理解できない話じゃないですよね。
なので、交渉自体は可能ですが、交渉成立はほぼ成立しないはずです。
解約通知の出し方は？
事前に管理会社から連絡がきて、FAXかメールで返信です。
エビデンス（証拠）を残すためです。
解約通知は必ず、FAXかメールでやりましょう。
解約日にも要注意
契約内容によって3パターンの解約月の計算方法がある。
大家さんの方針だから。個別に解約月の精算方法がちがいます。
損しない精算方法
- 日割り精算
- 半月割精算
- 月割り精算
上記の3パターンがあります。
一番損をしない解約方法
・日割り計算の場合
→月初解約が一番損
・半月割り精算の場合
→16日解約が一番損
・月割り精算の場合
→1日解約が一番損
解約月の精算方法はかなり大事です！
定期借家契約の注意点
定期借家契約には更新という概念がない。
期間限定の契約という意味だから。
もし仮に定期借家契約で賃貸契約を結んでしまった場合、解約ができないため期間満了分までの家賃を支払わなければならないこともありまするので注意しましょう。
【中途解約が認められる例外3つ】
- 一部だけでも居住用として利用している
- 床面積が物件全体で200㎡未満
- 転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情
上記3つの条件を満たしていれば中途解約が認められる場合もあります。
定期借家契約には更新という概念がないので、違約金についても特別な条件があるかもです。
定期借家契約の場合は、事前にきちんと解約違約金の内容を確認しましょう。
予備知識（出典：国税庁ホームページより）
・解約違約金は損害賠償金＝非課税です
・原状回復費用は「賃貸人の賃借人に対する役務の提供の対価」＝課税対象
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/6261.htm
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